親御さんの家を相続した。住む予定はないから、たぶん売ることになる。そこまでは決まっているのに、税金がいくらかかるのか、いつまでに売ればいいのかが分からず、不動産会社に電話をかける手前で止まっている。そんな方に向けて書いています。
先に、いちばん大きな話を1つ。相続した実家を売るとき、税金をいちばん減らせる制度は「空き家の3,000万円特別控除」です。使えるのは、相続から3年たつ年の年末までに売った場合 です。ただし、2027年12月31日までの売却に限られます。1981年5月31日以前に建った家で、親御さんが一人で住んでいたなら、まずこれが使えるかどうかを確かめるところから始めるのが近道です。
税金は
家を売った代金そのものに税金がかかるわけではありません。かかるのは、売った代金から「買ったときの値段」と「売るときにかかった費用」を引いた残り、つまり、もうけの部分です。これを譲渡所得といいます。
たとえば3,000万円で売れた家を、親御さんが2,000万円で買っていて、仲介手数料などに100万円かかったとします。もうけは900万円。税金はこの900万円にかかります。
税率は、所得税15% と住民税5% で、合わせて20% です（所得税には復興特別所得税が2.1% 上乗せされます）。これは家を5年より長く持っていた場合の税率ですが、相続した家は親御さんが買った日から数えてよいので、たいていこちらになります。
「買ったときの
ここが、相続した家でいちばん困るところです。親御さんが家を買ったときの売買契約書や領収書が見つからないと、買った値段は「売った代金の5%」とみなされます。
さっきの例でいえば、買った値段は2,000万円ではなく150万円という扱いになります。もうけは2,750万円にふくらみ、税金は500万円を超えます。書類があるかないかで、これだけ違います。
売ると決めたら、まず親御さんの家の引き出しや金庫から、売買契約書を探してください。建物の分は年数で目減りしますが、土地の分はそのまま使えます。
税金を
空き家の
もうけから3,000万円まで引ける制度です。さっきの例なら、もうけ900万円は丸ごと消えて、税金は0になります。書類が見つからずにもうけが2,750万円になった場合でも、やはり0です。
条件は、大きく次の5つです。
- 家が1981年5月31日以前に建っている（マンションは対象外）
- 相続の直前、親御さんが一人で住んでいた（老人ホームに入っていた場合も、条件を満たせば対象になります）
- 相続してから売るまで、誰にも貸していない、誰も住んでいない
- 売る前に耐震基準を満たすか、売った翌年の2月15日までに耐震改修か取り壊しをする（買い手がやってもかまいません）
- 売った代金が1億円以下
家と敷地を相続した人が3人以上いる場合は、1人あたり2,000万円になります。申請には、市区町村が出す「被相続人居住用家屋等確認書」という書類が要ります。売る前に、市区町村のどの課が出しているかを調べておきます。
この制度だけを10問で確かめられるページがあります。→ 空き家の3,000万円控除、使えるか
取得費加算の
相続税を払った人だけが使える制度です。払った相続税のうち、その家にあたる分を「買ったときの値段」に足せます。相続税の申告期限から3年以内に売ることが条件です。
3,000万円特別控除とは、どちらか1つしか選べません。相続税を払っていないなら、この制度は関係ありません。
売る前に、
売る話とは別に、相続そのものに期限があります。売るまでに済ませておく順番で並べます。
- 3か月：相続放棄をするかどうか。借金や保証があるなら、ここで決めます。家財を処分したり売買契約を結んだりすると、放棄はできなくなります
- 10か月：相続税の申告。財産の合計が「3,000万円＋600万円×相続人の数」を超える場合だけです
- 3年：相続登記。売るには、先に家の名義を相続人に変えておく必要があります
どれも、あなたの相続の日付で並べたものが やること表をつくる で出ます。
売るまでの
- 家の書類を集める（権利証、固定資産税の納税通知書、買ったときの契約書）
- 相続人で、誰が家を引き継ぐかを決める
- 相続登記で、名義を変える
- 不動産会社2社か3社に、同じ条件で査定を頼む
- 3,000万円控除を使うなら、市役所で確認書の手続きを聞く
- 媒介契約 → 売買契約 → 決済・引渡し
- 売った翌年の2月16日から3月15日に確定申告（控除はここで申請します）
次の
親御さんの家で、固定資産税の納税通知書と、家を買ったときの契約書を探すことです。納税通知書には建った年と評価額が、契約書には買った値段が書いてあります。この2つが手元にあれば、税金がどのくらいになりそうか、この記事の例に当てはめて計算できます。
出典
- 国税庁 タックスアンサー No.3306被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（2026年9月30日 確認）
- 国税庁 タックスアンサー No.3307被相続人が老人ホーム等に入所していた場合（2026年9月30日 確認）
- 国税庁 タックスアンサー No.3267相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（2026年9月30日 確認）
- 国税庁 タックスアンサー No.3270相続や贈与によって取得した資産の取得費・取得時期（2026年9月30日 確認）
- 国税庁 タックスアンサー No.3258取得費が分からないとき（2026年9月30日 確認）
- 国税庁 タックスアンサー No.3208長期譲渡所得の税額の計算（2026年9月30日 確認）
- 国土交通省 空き家の発生を抑制するための特例措置（2026年9月30日 確認）
- 裁判所 相続の放棄の申述（2026年9月30日 確認）
- 法務省 相続登記の申請義務化について（2026年9月30日 確認）
最終更新：2026年9月30日